张大海
2024年4月召开的中央政治局会议再提房地产去库存，“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。这一要求完全符合2023年中央经济工作会议提出的“稳中求进、以进促稳、先立后破”的宏观工作总基调。
当前影响房地产市场的因素很多，而直接反映房地产市场供求关系的因素是人口基数。国家统计局数据显示，2023年，全国商品房销售面积 111735万平方米，比上年下降8.5%；商品房销售额116622亿元，同比下降6.5%。而根据国家统计局公布的数据，2017年—2023年的7年间，全国出生人口较2016年累计减少3669万人；《中国人口普查年鉴-2020》数据显示，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米。由此推算2017年—2023年的7年间，潜在住房需求累计减少153217万平方米，是2023年全国商品房销售面积的1.37倍。随着人口增速持续放缓、人口老龄化继续加剧，对未来房地产市场发展的制约作用将更加凸显。
因此，房地产行业要去存量、优增量，实现转型发展，需充分认识出生人口增长对刺激房地产市场需求所发挥的积极作用。
全国人口与家庭动态监测调查结果显示，经济负担过重是制约育龄妇女再生育的最突出的因素，而家庭生活消费中最大的负担就是购房消费所造成的资金压力。这些年，国家和地方政府出台系统性支持政策，助推出生人口增长，但适龄生育群体的经济压力并来得到有效缓解。有的地方政府也出台了对生育家庭提供财政补贴的政策，但鉴于目前和今后相当长的一段时间，地方政府的财政状况会普遍紧张，可以预见对生育家庭所发挥的补偿作用将非常有限。
近年来，金融机构通过降低贷款利率来减轻居民消费贷款的压力，个人住房贷款利率也持续回落。但对于动辄10年、20年甚至最高长达30年的个人住房贷款，购房者所承担的贷款利息无疑是一笔不小的家庭开支。尤其是对于生育家庭而言，孩子的养育成本已经成为生育家庭的一项重要开支。根据《中国生育成本报告2024版》公布的数据，0~17岁孩子的平均养育成本约为53.8万元；0岁至大学本科毕业的孩子平均养育成本约为68万元。上海和北京家庭0~17岁孩子的平均养育成本更是分别高达101万元和93.6万元。再加上住房消费贷款所需要承担的利息支出，生育家庭的生活压力不言而喻。
因此，笔者建议把有限的财政补贴作为资金杠杆，推动金融资金进入促进人口增长、激活消费市场的领域。如由银行等金融机构向生育适龄群体提供生育家庭住房消费贷款，由保险公司提供还款信用保证，政府将对生育家庭的财政补贴变成生育家庭住房消费贷款贴息。如此，便可通过金融服务和财政政策的深度结合，有效解决生育家庭购买住房的资金问题，通过分期还款减轻生育家庭的资金集中支付压力，用财政贴息方式让生育家庭仅承担住房消费贷款的本金，免于承担住房消费贷款的利息。
对于适龄生育群体而言，住房消费免息贷款能够为生育家庭提供必要的购房资金，让生育家庭将更多的资金用于孩子的教育培养，有助于孩子高质量成长。同时，住房消费贷款的本金可采用分期还款的方式，不仅能够有效缓解生育家庭资金集中支出的压力，随着时间的推移、经济的发展、家庭收入的持续增长，生育家庭未来所面临的还款压力还会大大减轻。因此，让生育家庭享受住房消费贷款免息政策，能够有效减轻适龄生育群体因住房消费压力产生的思想顾虑，增强适龄生育群体的生育意愿，激发生育群体购买住房的意愿，让适龄生育群体愿生育、能买房、敢消费。
对金融机构而言，凭借当前金融业的风险管理能力，完全能够将生育家庭住房消费贷款的风险控制到合理水平，目前正在运行的个人住房消费贷款管理模式完全能够保证生育家庭住房消费贷款业务的顺利运行，从而成为金融业服务民生的优质业务。随着出生人口的不断增长、贷款规模的持续扩大，生育家庭住房消费贷款等创新型业务必将发展为支撑金融业健康发展的重要支柱，有利于促进中国金融业创新发展模式，优化金融服务，推动金融强国建设。
对于房地产业而言，生育家庭住房消费免息贷款业务的推出，能够促进房地产行业刚性消费需求和改善型消费需求的增长，尤其是能够有效拉动二、三胎家庭改善型住房的消费需求，提升住房需求的中枢水平，为房地产行业转型发展提供新的机遇。刚性和改善性住房需求潜力的持续增长，为化解房地产企业债务风险、改善房地产行业经营环境赢得了时间和空间，为房地产行业去存量、优增量提供了消费基础。在当前国民经济转型升级的关键时期，房地产市场消费基础的夯实和增长，能够更有效地发挥房地产行业社会经济发展稳定器的作用。
对于政府而言，将对生育家庭的财政补贴变为生育家庭住房消费贷款的贴息，能够充分发挥财政资金的杠杆示范作用，引导更多资金进入更广范围的出生人口生产消费市场，有效拉动社会消费，推动生产消费的可持续增长。房地产及相关产业的发展能够促进税收的增长和政府相关收入的增加，为推动财政贴息政策实施提供可持续的财力支撑，从而形成支持财政贴息政策可持续运行的良性循环。
笔者认为，国家目前和未来的财政收入水平，完全能够承担生育家庭住房消费贷款的贴息支出。按每个家庭贷款100万元计算，贷款利率参照目前住房公积金贷款利率2.85%，10万亿元的生育家庭住房消费贷款一年产生的利息为2850亿元。2023年全国一般公共预算收入突破21万亿元，增长6.4%。由此可见，政府财力的持续增长完全能够跑赢贷款贴息增长所需要的支出。
为充分调动地方政府财政贴息的积极性，建议国家与地方政府按比例承担生育家庭住房消费贷款贴息所需的资金，国家也可以通过发行超长期国债提供财政贴息所需资金，给贷款银行减免相应额度的税负也是一个可以考虑的政策方向。
综合分析，笔者认为，及时出台生育家庭住房消费贷款免息政策，能够加快推进房地产去存量的周期进程，为优增量提供必要的需求空间，为推动构建房地产行业发展新模式注入新活力、增添新动力。
（作者系中融人寿北京公司总经理）
